Покупка квартиры на вторичном рынке имеет определенные «подводные камни», в которых покупателю хорошо бы разбираться самостоятельно, а не доверять безоговорочно риелтору, чтобы потом «не было мучительно больно».
По какими основаниям квартира была получена в собственность: куплена у предыдущих собственников, приватизация, вступление в наследство (дарение, завещание).
Если квартира имеет внушительный список бывших владельцев, попросите нынешних хозяев показать вам оригинал договора купли-продажи с предыдущими собственниками и внимательно, не спеша почитайте, на каких условиях и гарантиях была куплена квартира. Иногда в ДКП встречаются очень странные, если не сказать больше, условия, которые таковыми на первый взгляд не выглядят…
В договоре в обязательном порядке должны быть указаны (и приложены) правоустанавливающие (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизация и др., вступившие в законную силу решения суда, вступление в наследство) и правоудостоверяющие (свидетельство о праве собственности) документы предыдущего собственника, подтверждающие его право собственности и право распоряжения данной недвижимостью.
В случае, когда квартира перешла в собственность нынешнего продавца (его семьи) путем приватизации (а именно так большая часть продаваемой сейчас «вторички» и стала собственностью), покупателю следует ознакомиться с договором приватизации. И обратить особое внимание на количество участников приватизации, наличие/отсутствие несовершеннолетних и/или недееспособных, размеры долей и самое главное – наличие/отсутствие отказавшихся от участия в приватизации в пользу другого члена семьи.
Если в договоре приватизации указано, что кто-то из членов семьи продавца отказался от приватизации, то… на этом ваша покупка должна закончиться, не успев начаться! Потому что «отказники» имеют законное право на пожизненное проживание в квартире, независимо от того, кто является ее собственником (ст. 558 ГК РФ). И, несмотря на неоднократные попытки, оспорить это право в судебном порядке еще никому не удалось, так как ВС РФ встал на сторону «отказников». Даже если продавец покажет вам нотариально заверенный отказ «отказника» от проживания в данной квартире, подтвердит, что он уже снят с регистрационного учета, т.е. не имеет ни малейшего отношения к продаваемой собственности – не верьте! Пока «отказник» жив, он может в любой момент прийти и жить в вашей квартире!
Еще одно основание получения прав собственности на квартиру – вступление продавцом в наследство. В право наследования квартиры он может вступить единоличным наследником или в составе других наследников одной очереди. В первом случае покупателю следует посмотреть свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом на имя продавца и свидетельство о собственности на квартиру, где основанием для его выдачи будет указано это свидетельство.
Во втором случае для законной продажи квартиры все наследники должны отказаться от своих долей в пользу одного наследника – в нашем случае это продавец. Отказ от доли в наследстве (не путать с отказом от вступления в наследство) обратной силы не имеет, так что покупателю можно не беспокоиться, что спустя время наследники предъявят свои права. Отказ от доли в наследстве и переход всей квартиры в пользу продавца оформляется судебным решением, которое и будет основанием для выдачи свидетельства о собственности.
Итак, изучаем следующие документы:
- договоры (купли-продажи, дарения, мены, приватизации)
- свидетельство о праве на наследство
- судебное решение о переходе долей в квартире от других наследников (если они есть)
- свидетельство о праве собственности на квартиру (с указанием правоустанавливающих документов)
Выясняем, кто зарегистрирован (прописан) в квартире на момент продажи
Для этого запросите у продавца финансово-лицевой счет или выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные в квартире на текущую дату. В идеале в квартире должен быть зарегистрирован только продавец и/или другие дееспособные собственники, если квартира находится в долевой собственности. Если есть выбывшие жильцы, внимательно читайте, куда именно они выбыли – особенно вас должно насторожить выбытие на постоянное место регистрации в ПНИ, дом для престарелых или иное медико-социальное учреждение. В этом случае нельзя исключать, что права этих жильцов не были нарушены тем или иным образом, поэтому лучше поискать другую квартиру.
При продаже квартиры с участием несовершеннолетних собственников и/или зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи требуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Не забудьте спросить у продавца данный документ. В случае его отсутствия в дальнейшем сделка купли-продажи может быть оспорена в связи с нарушениями жилищных прав несовершеннолетнего.
Изучаем следующие документы:
- финансово-лицевой счет, выписка из домовой книги
- разрешение от органов опеки на сделку купли-продажи (при его наличии)
Долги по ЖКХ, справки из ПНД/НД, обременения, совместное имущество и прочие существенные мелочи
Все вышеперечисленные документы не вызвали у вас никаких сомнений? Значит, самое время запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ и электроэнергии. Будет не лишним проверить подлинность этой справки. Продавец может легко «оставить» вам свои долги, а энерго-ресурсоснабжающая компания может основательно потрепать вам нервы, пока вы будете доказывать, что это долги прежнего собственника и к вам не имеют никакого отношения.
Справочки из псих-и-наркодиспансера подтвердят «здравый ум и твердую память» продавца, а для покупателя станут лишним доказательством его добросовестности.
Конструктивные изменения в квартире (при их наличии) должны подтверждаться разрешительными документами от соответствующих организаций.
Так же не забудьте запросить у продавца полную выписку из ЕГРН по квартире – сличите площадь квартиры, адрес, кадастровый номер, ФИО собственника (собственников, их количество и размеры долей) с теми, что указаны в вышеперечисленных документах. Обратите внимание на раздел «наличие/отсутствие обременений» - чаще всего это ипотека, но встречается и запрет на регистрационные действия (арест) в качестве обеспечительной меры по решению суда. Вопрос снятия ипотечного обременения при продаже квартиры решается через банк легко и достаточно быстро, а вот снятие ареста – это реально сложно…
Еще один существенный момент: квартира может быть имуществом, совместно нажитым супругами в браке и владеть они ею могут на условиях совместной собственности. В этом случае от одного из супругов требуется нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. При отсутствии этого согласия уже купленная вами квартира может стать предметом раздела общего имущества супругов (ст. 34, 38 СК РФ), если вдруг через полгода-год супругам придет в голову реально… или не очень… развестись.
Имейте ввиду, что срок исковой давности к требованиям супругов о разделе имущества составляет три года, который начинается не с даты развода, а с момента, когда один из супругов узнал о нарушении своих имущественных прав.
Изучаем следующие документы:
- справка об отсутствии задолженности по ЖКХ/электроэнергии
- справки из ПНД и НД
- расширенная выписка из ЕГРН
- разрешительная документация на конструктивные изменения (при их наличии)
- нотариальное согласие одного из супругов на продажу квартиры
Читаем договор купли-продажи внимательно и не верим риелтору на слово
Сами понимаете, риелторское агентство, даже крупное, несет ответственность за юридическую чистоту вашей сделку только на бумаге. По факту покупателю самостоятельно… а в 99 случаях из 100 с помощью дорогостоящих юристов… приходится защищать в суде свое имущество от посягательств третьих лиц.
Поэтому внимательно читайте документы, изучайте законодательную базу и не верьте на слово тем, кто будет уверять «да не переживайте, все будет хорошо!». Потому что хорошо будет, но не обязательно, что именно у вас.