Неотделимые улучшения относятся к недвижимости, в частности, к жилым квартирам, производственным зданиям, сооружениям, к строениям, расположенным на земельном участке, а также к самому земельному участку. Неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.
Как правило, произведенные неотделимые улучшения касаются внешнего/внутреннего вида, коммуникаций и инженерных сетей жилых и производственных помещений. Это может быть перепланировка, модернизация, техническое перевооружение или реконструкция объекта недвижимости.
Если говорить обобщенно, то с точки зрения судебной практики неотделимые улучшения коммерческой недвижимости должны изменять технологическое или служебное назначение объекта недвижимости и повышать его технико-экономические показатели. В этом случае надо отличать неотделимые улучшения от ремонта, который направлен на поддержание объекта недвижимости в рабочем состоянии и при его проведении новые качества у объекта не появляются.
При оценке стоимости неотделимых улучшений коммерческой недвижимости наши оценщики совместно с экспертами по строительству проводят технические исследования, позволяющие четко определить и однозначно отнести проведенные работы или к неотделимым улучшениям или ремонту, что очень важно при судебных или налоговых спорах.
При оценке неотделимых улучшений надо понимать, что определение их рыночной цены идет в связке со стоимостью объекта недвижимости, к которому они относятся, то есть неотделимые улучшения нельзя отчуждать самостоятельно. Это обстоятельство накладывает определенные ограничения на рыночный оборот неотделимых отчуждений, в котором может участвовать только определенный продавец и определенный покупатель.
По опыту нашей компании, услуга по оценке стоимости неотделимых улучшений требуется при решении споров между субъектами арендных отношений или продаже объекта недвижимости, имеющего такие улучшения, подтвержденные документально.
Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет юридическую и доказательную силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.
В нашей практике много примеров, когда у заказчиков возникала необходимость посчитать точную стоимость неотделимых улучшений. Так, при аренде офисных, складских или производственных помещений достаточно распространенной практикой является проведение ремонта, работ по перепланировке, замене коммуникаций или инженерных сетей. Эти работы арендатор производит за свой счет и по окончании срока аренды предъявляет арендодателю к возмещению полную сумму понесенных расходов. Арендодатель не согласен с суммой, так как она не учитывает временную стоимость денег и физический износ проведенных работ.
При оценке стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений наши оценщики применяют затратный подход, который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.
Когда речь идет о земельном участке, то к его неотделимым улучшениям можно отнести работы по благоустройству, посадку многолетних плодово-ягодных насаждений, создание травяного газона, ландшафтный дизайн и иные аграрные мероприятия, существенно улучшающие качественные характеристики участка.
Если говорить о неотделимых улучшениях жилой недвижимости, то с точки зрения оценки их стоимости речь пойдет о привычном всем ремонте (стандартный, улучшенный, высококачественный, эксклюзивный) квартиры, комнаты, загородного дома или таунхауса. Оценка стоимости ремонта квартиры и иной жилой недвижимости в нашей компании является популярной услугой, которая необходима при разделе имущества и иных имущественных спорах между супругами или родственниками.
По результатам оценки, проведенной нашей компанией, заказчики получают на руки Отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки. Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет юридическую и доказательную силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.